改訂版 これならわかる再開発
型番 ISBN978-4-7807-0610-9 C0051
定価 1,572円(税143円)
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【目次】
『改訂版 これならわかる再開発』目次
改訂にあたって 3
再開発―地方での破綻、大都市での立ち上げ 9
(1)住民からみた再開発のしくみ 10
 ●市街地再開発事業の実像──六本木ヒルズ、強引な再開発推進で竣工── 10
1 再開発のしくみ 12
 ●事業完了七五五、事業中一〇二地区 12
 ●だれが施行者になれるのか 15
 ●「独立採算制」が基本 16
 ●再開発事業の手順 19
 ●手の内がなかなか明らかにされない―情報公開が大事―22
2「権利変換方式」のしくみと問題点 29
 ●土地と権利はどうなるか 29
 ●零細権利者は残れない 33
3 第一種再開発と第二種再開発──権利変換方式と全面買収方式── 35
4 商業者はやっていけるか 37
5 区分所有床と共有床 40
6 再開発ビルのマンションの管理費等はどのくらいか 42
7 自治体による事業改善の経験 47
(2)これまでの再開発 49
8 八〇年代までの再開発 49
9 九〇年代の再開発 54
(3)今日の再開発 58
10 「都市再生」下での再開発の動向 58
 ●いっそう規制緩和がすすむ 58
 ●「強制力」と「民活」に傾斜 59
11 公益施設導入の意味を問う 60
 ●本来の公益施設は必要なこと──総合計画の視点でみること── 62
 ●公益施設の床価格は妥当か 63
12 白紙撤回はできるか 64
 ●「問題の火種」解決にねばり強く 66
13 破綻事例にどう対処するか 67
(4)これなら分かる・例解・再開発のしくみ 69
14 例解・一般再開発のしくみ 69
 ●再開発の骨格を決める四つのデータ 69
 ●いくらの床になるのか 74
 ●権利変換とは 77
 ●ビル床価格は化けるから要注意 79
(5)例解・低層・低容積再開発を考える 83
15 例解・「低層・低容積再開発」の可能性 83
 ●高度利用でなければ事業採算がとれないか 83
 ●公有地を権利変換せず土地で渡した事例 85
 ●駅前に公有地をかかえる風景 90
 ●既存制度との関係で工夫 91
16 例解・「保留床なしの再開発」は可能か 93
 ●再開発事業に保留床は不可欠か 93
 ●区画整理の立体換地の事例 94
 ●再開発で考えてみると 95
 ●権利床だけを設定できるか 96
 ●再開発事業費をどう調達するか 98
 ●同じ権利変換率で事業採算をとる 98
 ●土地だけを取得し得る公共団体 100
 ●共同型再開発について 100
(6)補章 議会、市民からみた再開発問題 102
16 再開発にいくらの公的資金が求められるか 102
17 チェックポイント 103
 ●再開発補助金 105
 ●公共施設管理者負担金 106
 ●公益施設床確保の費用負担 107
 ●地区外の関連公共施設の費用負担 109
 ●再開発ビル竣工後の費用負担 110

注 112
文献案内 118
附表 再開発事業の手順と住民の権利 120
あとがき 124
ことばの索引 126

【前書きなど】
 改訂にあたって
 いいことづくめで宣伝される再開発ですが、本書は住民の立場に立って、住民の目線から再開発(都市再開発法で言う市街地再開発事業)のしくみと問題点の解明を試みたものです。あわせて「再開発といえば超高層」という流れではなく、景観、環境等に配慮した「低層再開発の道」はどうしたら可能なのかを論究しました。
 今日、東京都心三区などごく特別なところを除いて、多くの再開発事業が公有地を取り込んだり、再開発ビル内に公益施設の床を設けるなどして成り立たせる事例がひじょうに増えています。改訂にあたってはこうした公益施設導入にあたってそれに伴う公的資金投入がどういう道筋で導入されていくかという論点を補足しました。最近の新たな再開発の動向については、筆者の別稿(「『都市再生』下の再開発の変ぼう」二〇〇八年、自治体研究社刊『都市再生──熱狂から暗転へ』第三章)で詳述しましたので併せてご参照いただければ幸いです。
 本書をみなさま方で大いに検討いただき、またご意見をお寄せいただきたく思っています。またこれを機会にみなさま方が本書の監修元のNPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議にご参加いただければ幸いに思います。
二〇一一年二月一日 NPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議 編集委員・事務局長 遠藤哲人


 あとがき
 本書を監修したNPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議では、一九八四年『都市再開発はこれでよいか』、一九九二年『再開発を考える』を編集発刊してきました。本書は、これらの書の内容に学びそれをうけつぎながら今日的な再開発の問題点を議論したものです。これまで区画整理・再開発対策全国連絡会議に寄せられるいろいろな情報、相談事例、関係者のご経験とご努力に学びながら書かせていただいたという点で、本書はこの連絡会議のみなさまのご努力そのものに負っているといって過言ではありません。
 また本書は、初版での編集にご尽力いただいた自治体問題研究所の斎藤太氏のご助言、関係者のご努力、改訂版発行を快く引き受けて下さった本の泉社の比留川洋社長、川上允編集委員、同社のみなさまのご尽力などに負うところが大であり、ここに記して感謝申し上げます。遠藤哲人

【著者プロフィール】
遠藤 哲人(エンドウ テツト)
 NPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議・編集委員&事務局長。民間の地方自治の研究組織である自治体問題研究所事務局を経て1981年から区画整理対策全国連絡会議事務局常勤に。著作に『再開発を考える』(自治体研究社)、論文「バブル崩壊で漂流する市街地再開発事業」(新建築家技術者集団『建築とまちづくり』通巻194号)、『熊さん、八ッつぁんが読む! 土地区画整理法』(共著)、『新・区画整理対策のすべて』(共著)、その他がある。
NPO法人区画整理・再開発対策全国連絡会議(NPOホウジンクカクセイリ・サイカイハツタイサクゼンコクレンラクカイギ)
 各地の区画整理や都市再開発にかかわる住民運動が全国的に集まってつくっている連絡組織。研究集会の開催、講師のあっせん、相談活動、会員向けのニューズレター・月刊「区画・再開発通信」の発行などを行っている。発足は1968年、NPO法人化は2000年。
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